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En España el Santander, BBVA y Popular se alían para crear su propio banco

 

En España el Santander, BBVA y Popular se alían para crear su propio banco

Experiencia BCP

Tres de las mayores entidades financieras españolas están decididas a unir fuerzas para crear su propia promotora. SantanderBBVA y Popular han decidido aprovechar los restos de la antigua Metrovacesa, que tras la fusión con Merlinsolo se ha quedado con actividades de desarrollo, para crear una gran inmobiliaria a la que traspasar suelos que tienen en sus balances, según ha podido confirmar El Confidencial con cinco fuentes conocedoras.

Se trata de un movimiento muy similar al dado en Testa, la compañía de viviendas en alquiler que han creado junto a la socimi dirigida por Ismael Clemente, a la que Santander y BBVA prevén traspasar antes de concluir el año unos 5.000 hogares en total, que se sumarán a los 4.700 pisos que ya tiene la inmobiliaria.

En el caso de los suelos, las tres entidades están actualmente en una fase de análisis inicial, ya que el primer escollo que deben superar para poner el anillo a este matrimonio es llegar a un acuerdo en la valoración de los activos que traspase cada banco.

Detrás de este movimiento hay toda una lógica financiera, además de la inmobiliaria, que habla de una recuperación del sector, y que está relacionada con la nueva circular del Banco de España (circular 4/2016) que obliga a todas las entidades a volver a valorar y provisionar sus activos inmobiliarios.

En el caso de los suelos de estos tres bancos, la clave va a estar en el ejercicio de saneamiento que, se espera, lleve a cabo Popular en el último trimestre de este ejercicio, para situarse en un nivel de provisiones de entre el 50% y el 55%, ya que se trata del banco más débil de los tres en este aspecto.

A partir de este punto, la clave de esta operación va a estar en la capacidad de Santander, BBVA y Popular de traspasar a Metrovacesa suelos a un precio que les permita liberar provisiones y, de este modo, pasar de tener un activo inmobiliario directamente en su balance a una participación (acciones) en una compañía inmobiliaria participada.

Además, la idea es que cada uno de estos traspasos pueda computar como una venta, lo que permitirá a los tres bancos cumplir con las directrices del Banco de España, que busca que las entidades se desprendan cada año del 15% de sus suelos, del 20% de las oficinas, locales y naves equivalentes, y del 25% de las viviendas terminadas.

Engordar para vender

Pero aquí surge otro importante aspecto de esta operación: el papel dominante de Santander. La entidad presidida por Ana Botín controla el 70% de la nueva promotora, ya que esta ha nacido con el mismo peso accionarial que tenía cada banco en la antigua Metrovacesa, frente al 20,52% de BBVA, y el 9,14% de Popular.

Este desequilibrado reparto de poderes ayuda a entender que Santander vaya a vigilar con lupa que todos los suelos que se traspasen lo hagan con la valoración correcta, y sobre la base de que sean terrenos con una posibilidad de desarrolloen un horizonte de entre 10 y 15 años, ya que "la idea última es crear una gran promotora industrial, no un coladero", explica una fuente conocedora.

Para ello, las tres entidades contratarán los servicios de una tasadora que se encargue de valorar todos los suelos que se traspasen a Metrovacesa, como ya hicieron a finales del año pasado, cuando encargaron a Valtenic la valoración de todos los activos que traspasaron a Metrovacesa Suelo y Promoción, sociedad que se escindió definitivamente del resto de Metrovacesa en marzo de este 2016, con un patrimonio neto de 1.039 millones.

Tres meses después, llegó el acuerdo con Merlin y la decisión de dejar fuera de la fusión otra serie de activos no estratégicos que se inyectaron a Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, valorados en 326,5 millones.

Una vez identificados y traspasados los suelos de cada entidad, la clave de esta operación va a estar en la venta de la misma, movimiento que puede tener como destino natural tanto la bolsa, donde grandes promotoras como Neinor ya están empezando a tomar posiciones con la vista puesta en saltar al parqué en 2017, como un acuerdo con algún gran fondo que permita a Santander bajar del 50%.

Por debajo de esta participación, ya sí, la entidad podrá desconsolidar por completo estos suelos. Pero, para llegar a este buen puerto, antes es clave garantizar que los suelos que se traspasen tengan el atractivo suficiente como para poder granjearse la confianza de los inversores, de ahí el importante juego de equilibrios que van a hacer ahora los tres bancos.

Publicado el Jueves, 17 de Noviembre de 2016

Banco Bisa S.A.

 
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