EMPRESAS Y NEGOCIOS BOLIVIA
Condominios: un solo copropietario es más poderoso de lo que sabe

EL DEBER MONITOREO

Para algunos dueños de departamentos o casas con espacios compartidos puede resultar frustrante estar en desacuerdo con algunas decisiones, creen que toda medida está sujeta a una asamblea general con la mayoría de sus vecinos.  

Buena parte de los que habitan edificios y condominios desconoce sus derechos y obligaciones, sujetos a la legislación boliviana. En la norma está el poder, quizás no de cambiar el mundo, pero al menos su propio mundo. Un solo copropietario puede exigir desde auditoría hasta replanteamiento de las expensas, y el experto español José María Velasco da algunas pautas para guiar a los interesados. 

"Hay alguna creencia de que en la práctica un propietario particular tiene muy poco que hacer, fuera de lo que la asamblea de propietarios haga en el condominio. Nada más lejos de la realidad, la legislación brinda una protección muy especial al derecho de propiedad de los bienes exclusivos dentro del condominio", opina el abogado, especializado en condominios.  

En primer lugar, Velasco deja claro que cada propietario lo es de su departamento en exclusiva y de todos los elementos comunes, de manera proporcional al valor de su departamento.  

Según el especialista, y de acuerdo al artículo 188 del Código Civil, lo importante es que la legislación prevé que no puede hablarse de que todos los propietarios tienen igualdad de derechos, sino que sus derechos, obligaciones y participación en los elementos comunes son proporcionales al valor de sus inmuebles exclusivos. 

"Esto es importante entenderlo, ya que se puede dar el caso de que un solo propietario tenga un inmueble exclusivo con un porcentaje de valor sobre todo el edificio muy superior a los demás y eso le hará tener un mayor peso en las decisiones, o por el contrario, puede ser el menor valor del edificio y tener menos peso sobre las decisiones", aclara. 

El propietario que considere perturbados sus derechos privados, o bien los derechos comunes, está habilitado para poder acudir al juez, de forma particular, para defender los dos derechos. 

"La ley autoriza a que cualquier propietario, por sí solo, tiene legitimidad para acudir al juez, incluso cuando el administrador no lo haga". Sobre esto, el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el juez instructor, a petición del administrador del edificio o de cualquier propietario, podrá aplicar al infractor arresto hasta de quince días o multa de ciento a mil bolivianos, y repetir estas sanciones hasta que cese la infracción. 

Otro punto tiene que ver con la imposición de gravámenes o innovaciones de cualquier orden que implique un gasto extraordinario. "Cualquier propietario puede oponerse y el acuerdo se hará por unanimidad. En caso de que no se acepte al voto de oposición puede acudir personalmente al juez, esto se respalda en el artículo 15, punto 6, de la Ley de Propiedad Horizontal, y el artículo 189 del Código Civil", explica, enfatizando que ningún estatuto interno puede sobreponerse a la normativa matriz.  

Un aspecto a destacar es que para el cambio o modificación de los elementos estructurales, o de la funcionalidad del edificio, se necesita la unanimidad de todos los propietarios, "y uno solo puede bloquear todo", dice Velasco. 

También es necesario que los copropietarios sepan que, para el caso de asuntos urgentes, de administración y conservación, y en ausencia del administrador, o porque este no ha sido nombrado, cualquier propietario puede actuar de administrador.  

"El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que, en caso de desacuerdo o negligencia para designar a un administrador, este será designado por el juez instructor, a petición de cualquiera de los propietarios", sostiene Velasco. 

De darse un deterioro del edificio superior a 2/3 del valor, cualquier propietario puede pedir su división. "En los casos en que no se cumpla lo anterior, cada propietario está obligado a reparar su deterioro propios y proporcionalmente los comunes", dice, citando para esto los artículos 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, y 191 del Código Civil. 

Auditoría y expensas 

Acerca del tema de una auditoría de forma expresa, Velasco aclara que cualquier propietario puede hacer una auditoría de cuentas. En caso de que el presidente o directorio no lo dejen, dice que el proceso a seguir es una solicitud escrita al administrador de esa auditoría.  

"Si los datos no satisfacen, se solicita el procedimiento con otro auditor. Si el resultado de la auditoría da la razón al propietario que la solicitó, los gastos corren por cuenta del condominio. Para el caso de que nadie permita hacer la auditoría, se pide al juez que ordene al administrador que se haga la auditoría y el resultado de esta determina quién paga", argumenta Velasco. 

El abogado español dice que cada propietario tiene derecho de ir ante el juez, siempre que vea conculcados sus derechos o se incumplan las normas del condominio, "previa justificación de que se agotaron las peticiones ante el administrador, sin recibir respuesta", asevera. 

Específicamente, con relación al tema de las expensas, y de darse el caso que que un propietario se sienta perjudicado por la decisión de la cuantía a pagar, "puede impugnar estas expensas ante el juez, directamente y sin necesidad de más trámites", arguye. 

Para estas aclaraciones, José María Velasco se respalda en el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, de forma general, sin embargo aclara que pueden considerarse otras normas complementarias, como el Código de Urbanismo y Obras, y el Reglamento de Derechos Reales.