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Más allá de Florida: Texas y las Carolinas se perfilan como los nuevos atractivos de inversión en real estate para latinoamericanos

AMERICA ECONOMIA

Matías Recchia, fundador de Keyway, plataforma que conecta inversionistas con oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales en Estados Unidos, apunta que el sector multifamily o de edificios de vivienda en alquiler para la clase media es una gran oportunidad para rentabilizar la inversión de family offices regionales.

El argentino Matías Recchia tiene una larga trayectoria en la novel industria proptech latinoamericana. Hace poco más de un año, en abril de 2022, vendió la operación brasileña de IguanaFix, una plataforma de servicios on-demand para el mantenimiento del hogar que creó en 2013, al unicornio Madeira Madeira. 

El siguiente paso para Recchia -quien antes de Iguanafix fundó Vostu, una extinta desarrolladora de juegos para redes sociales- fue Keyway, startup que conecta inversionistas latinoamericanos con oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales en Estados Unidos que mezcla inteligencia artificial (IA) y data science con profesionales del mercado de bienes raíces.

“Tenemos gente que viene de Goldman Sachs, Blackstone, KKR, fondos muy grandes de real estate enfocados en deals muy grandes, de US$ 100 millones o US$ 200 millones. Keyway apoya a estos profesionales en deals más chicos, que generalmente tienden a ser más ineficientes y donde pensamos que hay mejores oportunidades de rentabilidad”, dice Matías Recchia, fundador y CEO de Keyway. 

Generalmente, estos grandes fondos de inversión usan socios en sus deals, por lo cual hay fees que se les debe pagar. “Estamos sacando esa capa intermedia y somos los operadores de los activos directamente. Nos enfocamos en propiedades más chicas y usamos tecnología para apoyar a estos profesionales de real estate para que sean mucho más eficientes y competitivos con estos activos más chicos y darle mejor rendimiento a los inversionistas”, aclara Recchia. 

El inversionista típico de Keyway son family offices o grupos inversores latinoamericanos que invierten entre US$ 500.000 hasta US$ 10 millones. “No vamos al sector retail donde las inversiones son de US$ 10.000 o US$ 20.000, sino que nos enfocamos en inversionistas más sofisticados que muchas veces ya tienen algún tipo de exposición al mercado real estate americano, pero a través de fondos muy grandes”, aclara el CEO de Keyway.

Asimismo, según la National Association of Realtors, los principales compradores extranjeros de inmuebles comerciales en Estados Unidos de pequeña y mediana escala fueron provenientes de Latinoamérica y Canadá. México fue el principal país de la región con un 23%, seguido por Colombia con un 10%, Argentina y Venezuela con un 8% y Brasil con un 5% respectivamente.

Para este tipo de inversionista, la proptech cobra un fee de adquisición que depende del deal que va entre el 1,5% y el 2% del valor del inmueble. Posteriormente cobra un fee anual de activos manejados y el capital invertido se monetiza a través de un fondo con un retorno base para los inversionistas del 8%.

Y si bien la primera opción para los inversionistas latinoamericanos de real estate es Florida, especialmente, la ciudad de Miami, Matías Recchia asegura que hay otros estados que ofrecen muchos beneficios.

“Ofrecemos la oportunidad de diversificar esa exposición en mercados como Texas, que es un muy interesante donde los mexicanos tienen bastante acceso, pero la gente más del cono sur como, Argentina, Chile o Perú, tienen mucho menos. Las Carolinas (del Norte y del Sur) son estados donde vemos un nivel de crecimiento muy grande y menos riesgos a nivel de aumentos en impuestos de real estate y en seguros, que es algo que estamos viendo en Florida”, afirma Recchia. 

Y que el denominado estado del sol enfrenta una grave crisis de seguros de propiedades como consecuencia del cambio climático, que está ocasionando una recurrente presencia de huracanes (Irma en 2017, Michael en 2018 e Ian en 2022) en esta parte del país norteamericano. 

El efecto se siente en rubro asegurador. Según un estudio de la consultora LexisNexis Risk Solutions, el aumento del costo de las primas de seguros a la propiedad en Florida triplica el aumento promedio en Estados Unidos. Así, mientras a nivel país desde 2015 los seguros de viviendas aumentaron 21%, en Florida el incremento fue de 57%, muy por encima de Nebraska, que fue el estado con el mayor aumento con 43%.

“No es que Florida sea necesariamente un mal mercado, pero nos parece que es interesante para los inversionistas diversificar en estos mercados que están creciendo mucho y tienen un poquito más de estabilidad en generación de empleo y previsibilidad en el tema impositivo y de seguros comparados con Florida”, explica Matías Recchia.

Otros estados que pueden concitar el apetito inversor son Arizona, Atlanta y Nashville, con sus respectivas ciudades Phoenix, Atlanta y Nashville experimentando importantes crecimientos. Y es que estas urbes albergan muchas Fortune 500 companies y tiene un costo de vida e impuestos más bajos. 

“Nos gusta mucho ver a dónde se está mudando la gente y dónde se están generando fuentes reales de trabajo de manufacturing, de back office, trabajos a los que la gente va a la oficina. Estamos atentos a esta especie de sticky migration, esta migración que se da por trabajos permanentes y donde la gente está pudiendo comprar su casa, porque si lo hace significa que hay una base de gente que va a requerir servicios”, apunta Recchia.

En ese sentido, el sector donde Keyway está más activo es el de edificios de vivienda en alquiler, o lo que se llama en Estados Unidos multifamily, específicamente en el workforce housing, o apartamentos de alquiler en renta para la clase media. 

“Estamos hablando de apartamentos de una habitación que se alquilan entre US$ 800 y US$ 1.200 al mes o de dos habitaciones por US$ 1.400 y US$ 1.600 mensuales en muy buenas urbanizaciones, de mucho crecimiento, cercanas a donde están vendiendo casas muy caras, manteniéndonos en esta línea de bajo alquiler, porque en caso de que venga una recesión o que la economía desacelere, nos parece que está muy protegido este sector, mientras que si te vas a apartamentos de lujo o edificios nuevos, hay mucho más riesgo de que haya un ajuste en el nivel de alquiler que estamos viendo actualmente”, dice Recchia.

A la fecha, la compañía fundada en 2020, ha cerrado 28 transacciones por un total adquirido de US$ 150 millones. 

LA TECNOLOGÍA COMO HABILITADORA

En esta ecuación proptech, el uso de la tecnología -inteligencia artificial y machine learning- es clave para encontrar la propiedad que mejor se ajuste a los requerimientos de los inversionistas.

“Usamos estas herramientas para mapear propiedades que están a la venta, pero también que no están, basados en cuándo fue la última transacción, qué tipo de deuda tiene el dueño actual, cuándo cumplió la deuda, cuándo tiene que repagar esa deuda, cuál es el nivel de ocupación que tiene en el edificio, cómo se compara el nivel de ubicación, la renta promedio versus otros operadores, entre otros. Consolidamos más de 12.000 puntos de análisis de 300 fuentes de información para darnos una idea mucho más amplia de qué está pasando con cada propiedad antes de ni siquiera ir y poner una oferta”, dice el empresario argentino. 

Según Recchia, la tecnología está afectando la forma de encontrar y gestionar propiedades de forma más activa. “Antes, para poner el precio de un apartamento se consideraba un precio base más la inflación. Lo que hacemos es entender perfectamente cuánto más está dispuesto a pagar un arrendatario por unidad de esquina versus una que está más en el medio de una calle, versus una que tiene más ventanas, cuanto más podemos cobrar si cambiamos el baño, entre otras cosas”, dice.

No obstante, hay algunos procesos que la tecnología, por más datos que encuentre, no podrá eliminar, como la visita in situ de las propiedades. Al final del día, se trata de activos que rendirán renta a los inversionistas a lo largo del tiempo

“Hay que pensar en la tecnología como un enabler gigantesco para tomar mejores decisiones y así adelantarnos a los riesgos, como el climático o predecir lo que pasará con el costo de la aseguradora. Dependiendo de lo qué está pasando, se determinará el costo de mantener estos activos, como si es necesario cambiar proactivamente el techo antes de que se rompa porque cuesta menos. No obstante, los activos inmobiliarios hay que visitarlos en persona”, dice el CEO de Keyway. 

La plataforma proptech ha levantado US$ 40 millones de capital para sus operaciones de fondos americanos como Camber Creek, Canvas Ventures, Parker 89, Thomvest, Montage Ventures, FJ Labs y Crosscu y cuenta con líneas de crédito activas por más de US$ 100 millones. Adicionalmente, ha levantado más de US$ 70 millones de inversionistas de real estate. 

Este año ha transaccionado más de US$ 100 millones y tiene proyectado duplicar la cifra este año. “Con mi socio, Sebastian Wilner, estamos armando una tecnología que no tiene competidor mismo en el mercado americano. Nuestro objetivo es en 2025 tocar el billón de dólares en transacciones. Nos parece algo que es muy realista porque en vez de, como un fondo grande, tener un billón de dólares en cinco  transacciones de US$ 200 millones, lo que estamos haciendo es hacer tickets promedio”, concluye Recchia.