En marzo de este año y luego de unos catorce meses de construcción, el conglomerado minorista chileno Falabella inauguró en el municipio de Cota, cercano a Bogotá, el que definen como su centro logístico más avanzado. La enorme nave, de US$ 147 millones, ocupa una superficie de 93.000 metros cuadrados, equipada con lo último en tecnología para distribución y manejo de inventario para soportar tanto las operaciones de comercio electrónico, como el suministro a tiendas físicas

El mismo holding cuenta con este tipo de bodegas en otras urbes latinoamericanas como el denominado centro automático en Villa Salvador, abierto en octubre de 2022, y otro de más de 26.000 metros cuadrados en la capital chilena, inaugurado en septiembre del año pasado. 

No es un hecho aislado. Pasando por Mercado Libre y sus dos mega centros de distribución logística de Rio de Janeiro y Recife, más otro en Chile, y el nuevo centro de distribución de Amazon en CDMX, con más de 30 mil metros cuadrados, tanto gigantes del comercio detallista como firmas de menor tamaño están invirtiendo fuertemente en infraestructura logística para perfeccionar su despacho y ahorrar costos en Latinoamérica. 

“Las inversiones en centros logísticos están bien diversificadas en términos de actores. En Chile, se puede ver la actividad en esta área desde retailers, como Falabella, operadores internacionales, como Amazon, AliExpress o empresas navieras, operadores logísticos locales, y también nuevos entrantes, como operadores inmobiliarios que se ven atraídos la alta demanda y baja vacancia que tienen este tipo de activos”, dice a AméricaEconomía Luis Llanos, profesor de Ingeniería Industrial, en la Universidad de Chile. 

En parte por el boom del e-commerce pero también por la creciente sofisticación de la demanda por bienes de consumo discrecional, la mayor complejidad de las cadenas logísticas y los mayores requerimientos de eficiencia por la competencia y compresión de los márgenes, este tipo de centros está en alza en la región, explica el académico.

Desde un punto de vista de economías de escala, contar con ellos les permite a las firmas obtener eficiencia de costo comparado con tener bodegas chicas distribuidas por todo el país o varias bodegas en la misma ciudad, “porque te posibilita tener un pooling, que permite cosos más bajos al tener todo concentrado en un solo inventario, que tenerlo distribuido en varias bodegas. No solamente porque el metro cuadrado va a ser más caro, sino porque deberás tener más productos para poder financiar la demanda”, afirma Christian Diez, Investigador del Centro de Estudios del Retail (CERET) de Ingeniería Industrial de la Universidad de Chile.

Los analistas consultados para este artículo coinciden en que la lógica de economías de escala y eficiencia de estos centros siempre ha existido, pero estaba más en el backoffice del negocio. La diferencia es que hoy mostrar estos espacios es un elemento más que parece añadir al prestigio y diferenciación de algunos retailers.

Infraestructura y tecnología avanzada

Desde un punto de vista económico y de gestión del negocio, son muchas las ventajas de los centros logísticos.

“Son instalaciones especializadas diseñadas para la recepción, almacenamiento, preparación y distribución de mercancías, con el objetivo de optimizar la eficiencia, la velocidad y la precisión en la gestión de la cadena de suministro. Estas instalaciones suelen estar equipadas con tecnología avanzada, sistemas de automatización, herramientas de seguimiento y control, y personal capacitado para gestionar las operaciones logísticas de manera eficiente y rentable”, detalla Ulrich Reiser, country manager de STG en Perú, una firma de optimización logística de procesos empresariales.

Reiser también divide los centros logísticos en varios tipos: centros de distribución, para almacenamiento de mercancías y la preparación de pedidos para su distribución; centros de consolidación, para agrupar y combinar cargas de diferentes proveedores y reducir los costos logísticos; centros de cross-docking: para transferencia directa y rápida de mercancías entre vehículos de entrada y salida sin almacenamiento intermedio; y centros de valor añadido, que ofrecen servicios adicionales para satisfacer las necesidades específicas de clientes.

Además, el gerente regional de STG comenta que los beneficios de los centros logísticos van más allá de la rentabilidad y despacho eficiente. También aportan al estímulo del comercio y la economía, a la vez que potencian innovación y transformación digital.

Por otro lado, la ubicación es clave ya que las restricciones de tráfico hacen también más caro y complejo operar centros de alto movimientos en áreas céntricas.

Esto lo saben en Colliers, agencia de real estate que, si bien no construye centros logísticos, tiene entre sus funciones el asesorar a distintas empresas para encontrar la mejor solución para encontrar ya sea terrenos para la construcción de las denominadas bodegas tipo A o bien centros de almacenaje ya habilitados, en centros como Bogotá, Lima o Santiago de Chile.

“Colliers recibió un mandato para asesorar en Perú a una de las empresas líderes en el rubro de alimentos y bebidas, operación que conlleva un contrato de arrendamiento proyectado de más de US$ 43 millones sobre un área de 22 mil metros cuadrados en Parque Logístico Callao, operado por Latam Logistic Properties. Este cierre junto, con otros de gran superficie que se están negociando podrían colocar a Lima en condición de hub, considerando el efecto multiplicador de la nueva infraestructura aeroportuaria y el puerto en Chancay”, explica Daniel Reyes, Senior Consultant Real Estate Strategy & Consulting de Colliers, Perú.

El mercado inmobiliario peruano muestra hoy niveles mínimos de vacancia, alrededor del 3%, con condominios logísticos que optan por el sur de Lima (zonas de Lurín y Villa el Salvador) pero también en la Provincia Constitucional del Callao o Lima Oeste, previendo el efecto que tendrán la nueva Ciudad Aeropuerto, el Puerto del Callao y el puerto del Chancay.

Epicentro del nearshoring

Sin embargo, el mercado más activo y atractivo para este tipo de instalaciones está en México.

Epicentro del nearshoring, el país del norte ha estado invirtiendo en centros logísticos hace más de veinte años, desde que se instalaron las denominadas FIBRAS, sigla de Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces.

No solo se buscan estos espacios para destinos comerciales, edificios de oficinas o centros comerciales, dedicado al comercio detallista. Ahí también están las fibras especializadas en la parte industrial, que también están viendo un auge en el tema de centros logísticos. 

Fibras como Prologis, Macquarie o Terrafina tienen en sus portafolios participación importante en inmuebles industriales, donde una parte va dedicada a centros logísticos.

“Definitivamente México tiene una gran ventaja geográfica, logística y de costos, y desde el punto de vista de las fibras lo estamos viendo de forma generalizada, principalmente en el noreste, en el norte, en el bajío y en el centro de México, con niveles de inversión récord”, comenta a AméricaEconomía Alejandro Garza socio director de la firma de gestión de inversiones Aztlan Capital LLC.

Así, los centros logísticos pueden estar pensados para el consumidor final mexicano, como los once centros logísticos de Amazon, ubicados en ciudades como Monterrey, Tijuana, Guadalajara, Ciudad de México, Querétaro o Puebla. También pueden estar dispuestos para la exportación hacia los vecinos del norte, Canadá y EE. UU., como el centro Amazon DXX1, parte de los esfuerzos del gigante del retail por impulsar el comercio global y fomentar la digitalización de las pymes en México. 

Solo en 2024, según el portal Expansión, México abrirá entre 10 y 15 nuevas plataformas logísticas que repotenciarán el transporte y almacenamiento de cargas en todo el país. Entre otras, con empresas tan reconocidas como Uber Freight y DHL.

“La rentabilidad, en el caso de las FIBRAS mexicanas, están en niveles del 15%. Entonces, si vemos una oportunidad desde el punto de vista de inversión, que lo hace relativamente más atractivo, y mucho de esto tiene que ver con centros logísticos. Es un área de interés por ejemplo para firmas estadounidenses, como PepsiCo, que está invirtiendo US$ 204,000 en dos nuevos centros de distribución logística, uno en Puebla y otro en Ciudad Obregón”, indica Garza. 

Del lado de empresas especializadas en la parte logística, Garza destaca a Proximity Parks, un fondo de capital privado inmobiliario que se ha dedicado a gestionar parques industriales de logística de última milla, en el centro y norte de México. 

Los bajos precios de la pandemia ya quedaron atrás, y hoy los precios de salida en arrendamiento de inmuebles industriales están en alza, oscilando entre US$4.3 y US$7.3 por metro cuadrado mensual a diciembre de 2023, dependiendo del área.

“Actualmente, hay más de 900 mil metros cuadrados en construcción, principalmente en el submercado de Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (…) y existen más de 3.8 millones de metros cuadrados en inmuebles que aún no han iniciado construcción, previéndose su incorporación en los siguientes tres años”, precisa Flavio Gómez Aranzubia, Gerente Nacional de Inteligencia de Mercado de Colliers México

¿Continuará la tendencia de inversión en infraestructura logística en los próximos años?

Garza considera que, en México, no hay otro factor para detenerla que una crisis económica, aunque reconoce problemas en la oferta de energía e infraestructura mexicanas. Mientras que, a nivel continental, aún persisten grandes diferencias entre países por las características de su industria, de su geografía, de la sofisticación de su demanda y otras variables. 

“Colombia tiene una logística compleja y muy determinada por su geografía. Brasil es muy grande y se puede distinguir tres zonas con retos diferentes. Perú está un poco más atrás, mientras que Chile y México son posiblemente los mercados donde la industria es más sofisticada”, concluye el profesor Luis Llanos.