BANCOS ESPAÑA
La banca limpia 14.000 millones de activos tóxicos con la venta de carteras inmobiliarias

EL ECONOMISTA

La banca española se blinda ante un potencial incremento de la morosidad acelerando la desinversión de créditos inmobiliarios problemáticos, conocidos como REOs (inmuebles adjudicados tras ejecución hipotecaria) y préstamos morosos (NPLs o non-performing loans) con una reactivación de las compraventas de carteras este año por 14.000 millones de euros (valor nominal agregado).

La cifra supone un incremento del 180% respecto a 2020 y del 139% respecto a 2021 (con 5.000 millones y 6.000 millones respectivamente), pero se sitúa por debajo de los niveles máximos de 2017 y 2018 (mirar gráfico)", como confirman a elEconomista.es Nahuel Callieri, Managing Director de Álvarez & Marsal y Carlo Savani, Senior Director de la firma. Desde 2017, el volumen total de deuda inmobiliaria transaccionada en España ha sido de 130.000 millones. 

A cierre de junio, el volumen acumulado en esta tipología de activos ronda los 80.000 millones de euros, de los que cerca del 60% corresponden a deuda de particulares y, el 35% restante, a empresas. El potencial crecimiento de la mora empuja a las entidades a limpiar sus balances pese a que, según los expertos, serán ventas "con descuentos relevantes" por el incremento del coste de financiación.

Atendiendo a los datos de balance de la banca, el stock de crédito en ladrillo tóxico en España se sitúa entre los mayores de Europa. "Por lo general, son posiciones muy granulares y de calidad baja (atendiendo a la liquidez de los activos y la situación compleja con los deudores), concentrada principalmente en residencial, suelo y terciario de baja liquidez", explica a elEconomista.es Iñigo Laspiur Oteiza, Head of Non Performing Assets, Debt Advisory y Restructuring de CBRE Real Estate.

Carteras en venta

Goldman fue de los primeros en mover ficha liquidando todas sus carteras de crédito inmobiliario. Sareb prepara también una venta histórica a fondos de créditos de promociones inmobiliarias y suelos cuyo valor podría situarse, según los expertos, entre los 1.500 y los 2.000 millones de euros. "De cerrarse, sería la mayor operación de los últimos tres años, con la particularidad de ser una cartera secured (con garantía) de promotoras inmobiliarias en un mercado dominado los últimos años por hipotecas de particulares o préstamos unsecured", matiza. Otras "carteras transaccionadas han sido Proyecto Yellowstone (800 millones) y Macondo (700 millones) -ambas de Banco Santander- y cuyo perfil corresponde a hipotecas de particulares", explica Laspiur. 

Caixabank ha puesto en marcha el Proyecto Galápagos para reducir en unos 700 millones el perímetro de activos del grupo. KutxaBank también ha comenzado a preparar una nueva operación centrada en NPLs secured (Proyecto Nuevo Lezama). Sabadell, por su parte, lanzó el pasado mes de abril la venta de una cartera por valor de 1.000 millones de euros compuesta a partes iguales por créditos al consumo y créditos dudosos a empresas. Otras entidades como Unión de Créditos Inmobiliarios, especialista en financiación de vivienda, también han puesto en venta este año carteras de deuda inmobiliaria como el Proyecto Elcano.

Precios a la baja

Respecto a los precios, el incremento del coste de financiación traerá, inevitablemente, descuentos relevantes en la compraventa de este tipo de carteras. "El alza de tipos de interés ha producido que los tipos de referencia al que se financian estas carteras aumente 260 pbs y los márgenes 50 pbs", indica CBRE.

Los bancos, más capitalizados que la anterior crisis, ejercerán un papel decisivo en el nuevo escenario. Ante situaciones problemáticas tendrán, según los expertos, tres alternativas: refinanciar las posiciones a largo plazo con sus clientes con el consiguiente impacto en su cuenta de resultados por provisiones; buscar que otro financiador, como los fondos de deuda, asuma el riesgo de refinanciación y la venta del préstamo.

30.000 millones, la exposición al sector hotelero

Los expertos ven un potencial incremento de la morosidad en el mercado hotelero. "El sector ha incrementado su endeudamiento muy sustancialmente. La exposición de los bancos supera ya los 30.000 millones de euros. Otros sectores que pueden verse afectados son oficinas y retail en zonas secundarias", añade Laspiur. En cuanto a la promoción inmobiliaria, "el impacto será limitado al estar poco endeudado y capitalizado. Solamente en determinados proyectos financiados con fondos de deuda podríamos ver una situación de dificultad o distress", matiza.

En definitiva,  la banca española quiere soltar lastre aprovechando la abundante liquidez del mercado y el capital levantado por los fondos distress en los últimos años. España se encuentra en el foco de este tipo de inversores especializados en activos y empresas en dificultades como uno de los principales mercados.

El potencial repunte de la morosidad en empresas vendrá determinado, por un lado, por el fin de las ayudas del Estado. El inicio de repagos de los préstamos ICO producirá cierta situación distress en determinadas empresas junto al fin de las moratorias, entre ellas la concursal, que elevará el número de concursos de acreedores los próximos meses. Sin olvidar la crisis energética, la escalada inflacionaria y los altos tipos de interés que determinarán, sin duda, el impacto en la morosidad de las empresas.